Droit réel de jouissance spéciale : quand l'usufruit ne suffit plus

Le démembrement est un "must" dans notre caisse à outil patrimoniale... Mais il connait de nombreuses limites :

- Durée limitée à 30 ans pour les personnes morales,

- Intransmissible à cause de mort,

- Rigidité des droits, difficultés à moduler les droits d’usage et de perception des fruits.

Les sociétés démembrées permettent de contourner certains de ces obstacles... Mais pas tous.

Heureusement, les civilistes sont là pour nous aider à aménager un "démembrement sur mesure" et même potentiellement évolutif : un droit réel de jouissance spéciale.

Pour échanger sur ce sujet passionnant, j'ai eu le plaisir de rencontrer Vivien Streiff, notaire associé chez Auteuil Notaires, qui nous dévoile :

✔️ Comment le DRJS contourne les limites de l’usufruit, notamment la durée maximale de 30 ans.

✔️ Les droits évolutifs qu’il permet : des "usufruits augmentés ou diminués" pour s’adapter aux besoins.

✔️ Les erreurs à éviter pour ne pas tomber dans un usufruit "abusif".

✔️ Des cas pratiques concrets : transmission aux enfants, gestion de biens familiaux, impact fiscal.

Voici la structure de l'épisode :

[00:00:00] Introduction au droit réel de jouissance spéciale (DRJS) : une alternative à l'usufruit.

[00:01:30] Origines et évolution juridique du DRJS : la fin du numerus clausus.

[00:04:17] L’arrêt « Maison de Poésie » : reconnaissance du DRJS par la Cour de cassation.

[00:07:47] Différences entre usufruit et DRJS : flexibilité et création sur mesure.

[00:10:29] Limites du DRJS face au droit de propriété : respect de l’ordre public.

[00:12:39] Applications pratiques : gestion patrimoniale pour enfants ou héritiers.

[00:17:20] DRJS et contraintes de location : l'exemple des biens loués en meublé.

[00:21:27] Combinaison DRJS et société civile : ingénierie patrimoniale avancée.

[00:28:40] Fiscalité du DRJS : droits d’enregistrement et méthode d’évaluation.

[00:33:14] DRJS et IFI : impact sur l’assiette fiscale et comparaison avec l’usufruit.

[00:38:06] Cas pratique : préserver une maison familiale avec un DRJS.

[00:43:59] Conclusion : l’importance du DRJS dans les stratégies patrimoniales.

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Que se passe-t-il si le dirigeant fait un AVC ?

Du jour au lendemain, il n'y a plus personne aux commandes :

- De sa vie personnelle,

- De son entreprise,

- De son patrimoine familial.

Et qui décidera si cette situation est durable ?

Le juge :

- Qui traite le dossier en 3 minutes

- Qui a un délai de réponse beaucoup trop long

- Qui ne comprend pas les enjeux de la gestion d'entreprise

Cette situation peut être dramatique.

En plus de la difficulté émotionnelle de voir l'entrepreneur sombré, toute l'oeuvre de sa vie est malmenée.

C’est là qu’intervient le mandat de protection future.

Avec Séverine de la Taille, notaire associée de l'étude Les Notaires du Trocadéro, nous avons exploré ce sujet en profondeur. Voici ce qu’il faut retenir :

✅ Qu’est-ce que le MPF ?

Un dispositif juridique permettant à un dirigeant d’organiser, en amont, la gestion de sa personne et de son patrimoine en cas d’incapacité.

✅ Pourquoi est-ce utile ?

- Assurer la continuité des affaires.

- Protéger ses proches (et éviter des conflits).

- Prévoir différents mandataires selon les missions : un associé pour le business, un conjoint pour le personnel par exemple

Et il y a de nombreuses subtilités à comprendre pour le mettre en oeuvre correctement.

Voici le plan de l'épisode :

[00:00:00] L’enjeu du mandat de protection future (MPF) pour le dirigeant.

[00:01:21] Différences entre MPF, mandat à effet posthume et habilitation familiale.

[00:03:10] Mise en place du MPF – Notaire ou acte sous seing privé ?

[00:04:13] Qui peut être mandataire ? Obligations et acceptation.

[00:05:17] Ouverture du mandat de protection future

[00:07:11] Pourquoi avoir plusieurs mandataires ou un collège ? Scénarios pratiques.

[00:11:22] Sécurisation des décisions importantes (assurance vie, rachats, actes majeurs).

[00:14:10] Contrôle par un tiers de confiance ou le notaire.

[00:16:03] Séparation des rôles entre famille et associés dans le cas d’un dirigeant.

[00:19:39] Limitations de durée et choix du mandataire

[00:28:15] Sociétés et interactions avec statuts ou pactes d’associés.

[00:34:04] Donations et transmissions dans le cadre du mandat de protection future.

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Médiation : le kit de survie pour les situations tendues

Vous êtes en rendez-vous, la tension est palpable, un silence lourd...

Vous comprenez que les solutions juridiques auront du mal à s'appliquer.

Comment gérer ces situations sans franchir la ligne rouge ?

Pour décortiquer ces moments et nous armer de solutions concrètes, j’ai eu le plaisir d'interviewer Pauline de la Motte Rouge, diplômée notaire et médiatrice professionnelle.

Voici ce dont nous avons discuté :

- Les signaux faibles qui doivent nous alerter avant que la situation ne dégénère.

- Des stratégies pour aborder l’éléphant dans la pièce sans rompre la confiance client.

- Une boîte à outils pratique : ce qu'il faut savoir avant même de penser à la médiation.

- Comment choisir le bon médiateur.

Et le chapitrage pour vous repérer dans l'épisode :

Introduction et contexte de la médiation 00:00:00

Détection des signaux faibles dans les conflits familiaux 00:00:59

Comment aborder les sujets délicats en tant que professionnel 00:02:15

Premiers outils pour gérer les tensions en famille 00:04:10

Structurer et faciliter la communication collective 00:05:50

Suivi et efficacité des réunions 00:09:03

Rôle et limites du professionnel face aux conflits familiaux 00:11:43

Comprendre la médiation : utilité et moments opportuns 00:15:20

Choisir un bon médiateur 00:18:59

Durée de la médiation 00:23:10

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Le quasi-usufruit se transforme... Rétroactivement.

Les dispositions de l'article 774 bis du CGI s'appliquent dès aujourd'hui à toutes les extinctions de quasi-usufruit.

Et donc à des donations démembrées intervenues il y a des années.

Il est indispensable de :

- Changer nos habitudes pour les actes qui vont être signés

- Vérifier que les opérations passées ne sont pas remises en cause par ce dispositif

Pour nous éclairer sur le sujet, j'ai eu le plaisir d'échanger avec Sandrine Quilici, directrice du Wealth Planning chez Norman K et rédactrice en chef du JFA ingénierie patrimoniale.

Ensemble, nous avons fait un tour de quelques questions récurrentes sur le quasi usufruit et un focus particulier sur les nouveautés :

🔍 Clause d'indexation des créances de restitution : ce qui est faisable... et ce qui ne l'est pas !

🔍 Transformation de quasi-usufruit en usufruit classique : est-ce possible, quels avantages et limites ?

🔍 L'article 774 bis et ses implications : pourquoi cette nouvelle règle ? Qui est concerné ?

👉 Points clés :

- Certaines créances de restitution ne sont plus déductibles (annulant l'avantage fiscal de la transmission initiale)

- Certaines pratiques courantes sont maintenant à proscrire dans la rédaction des actes

Nous échangeons également sur :

- Les façons de rétablir les situations de non déductibilité

- Les bonnes pratiques pour que le faisceau d'indices soit en notre faveur

A la fin de cet épisode, vous saurez comment agir face à ces nouvelles dispositions.

Voici le sommaire de notre épisode :

00:00:00 - Introduction au quasi-usufruit

00:02:08 - Les clauses d'indexation

00:07:20 - La possibilité de transformation en usufruit classique

00:10:31 - Assurance-vie et quasi-usufruit

00:14:06 - L'impact de l'article 774 bis du CGI

00:21:03 - Cas d'application de l'article 774 bis

00:27:36 - Faisceaux d'indices et traçabilité des opérations

00:35:32 - L’argument économique pour le quasi-usufruit

00:38:21 - Bonnes pratiques pour les opérations futures

00:43:31 - Exclusions et le cas des clauses bénéficiaires démembrées

00:52:45 - Les aspects positifs du quasi-usufruit

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Changement de régime matrimonial :

Quand y penser ? 🤔

Quand le conseiller ? 🗣️

Je suis allé à la rencontre d'une notaire qui m'a tout expliqué.

Voici le programme de notre échange :

- Les avantages du régime de séparation de biens pour les entrepreneurs.

- Pourquoi on est parfois obligé de changer de régime matrimonial.

- Quel est le coût d'un changement de régime ?

- Les étapes à suivre pour changer de régime.

- Les pièges à éviter et les bonnes pratiques des notaires.

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La période actuelle incite de nombreux entrepreneurs à envisager un départ de France.

La gestion de l'Exit tax est alors un sujet majeur.

Dans ce nouvel épisode, nous vous apportons des éclaircissements indispensables sur les bonnes pratiques et les pièges liés à cette taxe.

Dans cet épisode, découvrez :

🔹 Qui est concerné par l'exit tax

🔹 Quels actifs échappent à cette taxe

🔹 Les conditions pour bénéficier du sursis

🔹 Les nuances entre la théorie et les demandes pratiques de l'administration, notamment en matière de garanties...

🔹 Le traitement des plus-values en report

🔹 Les événements qui peuvent mettre fin au sursis de paiement des plus-values latentes

Pour nous éclairer, j'ai eu le plaisir d'échanger avec Léa Zérilli, avocate au département droit et fiscalité du patrimoine chez Delsol Avocats.

Organisation de l'épisode

00:01:20 Définition de l'exit tax

00:02:05 Sursis : Comment ça Marche ?

00:02:30 Champ d'application de l'exit tax

00:03:32 Exit Tax : Quels Titres et Actifs sont Concernés ?

00:05:55 Absence de Déclaration d'exit tax

00:08:35 Déclaration 90 Jours Avant de Partir

00:11:10 Garanties Acceptées par l'Administration Fiscale lors d'un Départ à l'Étranger

00:16:10 Plus-values en report et dégrèvement

00:17:39 Événements qui rendent l'impôt exigible

00:18:54 Exit tax et 150-0 B ter

00:25:10 Exit tax : double imposition ?

00:26:10 Anticiper son Départ

Ps : Je remercie le cabinet Delsol Avocat qui est partenaire de cet épisode. Nous avions déjà enregistré ensemble il y a quelques mois et avons souhaité poursuivre les échanges.

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La vie du LMNP ne tient qu'à un fil...

Et les instabilités législatives ne vont rien améliorer.

J'ai interviewé un avocat pour y voir plus clair.

Voici les questions que j'ai posées à Mathieu Le Tacon de Delsol Avocats :

- Quel avenir pour le LMNP ?

- Comprendre les nouveautés de la parahôtellerie pour déduire la TVA

- Comment sécuriser l'exonération d'IFI pour LMP ?

- A quelles conditions espérer un Dutreil sur l'activité de loueur meublé ?

#Immobilier #Fiscalité #Investissement #LocationMeublée #TVA #IFI #DelsolAvocats

Ps : Je remercie le cabinet Delsol Avocat qui est partenaire de cet épisode. Nous avions déjà enregistré ensemble il y a quelques mois et avons souhaité poursuivre les échanges.

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Rentrer en France après des années d'expatriation

Toutes les erreurs à éviter

🌍 Après des décennies à l’étranger, le retour en France est un chemin semé d'embûches fiscales pour de nombreux dirigeants.

Pour éclairer ce sujet, j'ai eu le plaisir d'interviewer Marc Bornhauser, avocat parisien, qui dévoile les stratégies pour un retour sans accroc.

💼 Dans cette interview, découvrez :

- Comment structurer efficacement son patrimoine pour jouir pleinement de ses biens tout en se prémunissant contre les surprises fiscales.

- Les mécanismes pour une transmission sereine du patrimoine aux générations futures, qu'ils résident en France ou non.

- Comment transformer la France en véritable paradis fiscal.

Voici le programme de notre épisode :

Le contexte des départs fiscaux (00:00:01)

Les raisons qui ont poussé les dirigeants à quitter la France dans les années 1990-2000.

La France, un paradis fiscal (00:04:20)

Les avantages fiscaux de la France par rapport à d'autres pays en termes de capitalisation des revenus et de protection contre l'impôt sur les revenus réalisés par des sociétés familiales.

Protection constitutionnelle contre l'impôt sur les revenus capitalisés (00:05:04)

La protection en France contre l'imposition des revenus latents non réalisés, garantie par le Conseil constitutionnel.

Stratégies de capitalisation et d'impôt sur le revenu (00:06:15)

L'impact de la capitalisation sur la croissance du capital, la protection des revenus par des structures fiscalement avantageuses, et l'absence d'impôt sur les revenus si on n'a pas de revenus.

Les droits de succession en France (00:07:10)

Les droits de succession en France et les solutions pour organiser sa succession avant de revenir en France.

Capitalisation des revenus et fiscalité (00:09:14)

L'utilisation de véhicules d'investissement pour limiter les revenus imposables et vivre de son capital en France.

Anticipation de la transmission et solutions fiscales (00:12:43)

Les solutions pour organiser sa succession en amont pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse.

Fiscalité des droits de donation en Italie (00:13:40)

Les avantages fiscaux de l'Italie en matière de droits de donation, notamment un abattement d'un million par part et une fiscalité à 4%.

Quitter son état d'expatriation (00:17:13)

Discussion sur la relation des expatriés avec leur pays d'origine et les implications fiscales.

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